(011) 222-33-44                        ul. adres 11, Miasto

UMOWA POŚREDNICTWA NA WYŁĄCZNOŚĆ

Każdy z nas chcąc dokonać jakiejkolwiek czynności prawnej chciałby, aby sprawą zajął się profesjonalista, który bezpiecznie przeprowadzi nas przez cały proces. Szczególnie jest to ważne na rynku nieruchomości, gdy niejednokrotnie sprzedajemy lub kupujemy nieruchomość, angażując oszczędności całego życia lub podejmując zobowiązanie kredytowe na całe życie. W tym przypadku kierujemy się do licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Aby jednak pośrednik w obrocie nieruchomościami mógł zgodnie z prawem reklamować (oferować) daną nieruchomość oraz pośredniczyć w jej sprzedaży powinna być zawarta umowa pośrednictwa między nim a klientem. Istnieją dwa rodzaje takich umów: na wyłączność oraz otwarta. Brak takiej umowy może skutkować utratą licencji dla pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Umowa pośrednictwa na wyłączność to taki rodzaj umowy, w której klient zgłaszający ofertę zobowiązuje się współpracować tylko z jednym pośrednikiem. Wiąże się to z obowiązkiem zapłaty pośrednikowi prowizji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana w okresie obowiązywania umowy - niezależnie od sposobu w jaki kupujący dotarł do właściciela nieruchomości albo po tym okresie jeśli kupujący został skierowany przez pośrednika w czasie obowiązywania umowy.

Umowa otwarta to taka umowa, która nie wiąże właściciela z jednym pośrednikiem, lecz daje mu możliwość zawarcia większej ilość umów. Jednak prowizję wypłaca tylko temu pośrednikowi, który przyprowadził kupującego faktycznie realizującego transakcję.
 

Jaki wpływ na skuteczność sprzedaży ma zawarcie umowy na wyłączność?

Ten typ umowy jest powszechnie stosowany w krajach, w których rynek nieruchomości jest dojrzały i funkcjonuje od wielu lat (np.: Europa Zachodnia, Ameryka Północna). Klienci nie mają wątpliwości, że opłaca im się związać z solidnym pośrednikiem umową na wyłączność. Daje im to gwarancję szerokiej reklamy sprzedawanej nieruchomości, czyli informowania o niej jak największej ilości potencjalnych kupców, a przez to skutecznej sprzedaży.

Jednak część klientów w Polsce ma spore wątpliwości co do zasadności zawarcia umowy na wyłączność. Kierują się przekonaniem, że jeśli podpiszą kilka lub kilkanaście umów otwartych z różnymi pośrednikami to szybciej sprzedadzą swoją nieruchomość. Faktycznie jest jednak odwrotnie. A to dlatego, że ten rodzaj współpracy jest nierówny. Klient spodziewa się, że każdy z pośredników będzie pracował z pełnym zaangażowaniem przy sprzedaży jego nieruchomości. Jednak w rzeczywistości tylko jeden z nich otrzyma wynagrodzenie i zarobi na swoje koszty. W związku z tym, każdy z nich próbuje sprzedać nieruchomość, angażując minimalną ilość środków oraz czasu, tak aby ponieść jak najmniejsze straty w przypadku gdy transakcję sfinalizuje inny pośrednik, a jest to dużo bardziej prawdopodobne. Pośrednik słusznie się obawia, że pracując solidnie przez kilka tygodni czy miesięcy nad daną nieruchomością poniesie straty ponieważ zostanie ona sprzedana przez innego pośrednika. Traci na tym sam klient, gdyż co prawda pracuje przy jego nieruchomości więcej pośredników, lecz „na pół gwizdka” i szanse szybkiej sprzedaży nieruchomości wcale nie rosną a mogą nawet spaść. Mamy tutaj do czynienia ze swoistym wyścigiem, gdzie o efektach przesądza głównie szczęście, a nie profesjonalizm. Dlatego mając ograniczony czas i zasoby finansowe naturalne jest, że pośrednik z większym zaangażowaniem będzie promował nieruchomość, na którą ma zawartą umowę na wyłączność.

W przypadku umowy na wyłączność szanse na sprzedaż nieruchomości rosną. Przede wszystkim dlatego, że pośrednik może bez żadnych obaw reklamować daną ofertę. Dzięki temu jest ona szeroko znana na rynku. Ponadto profesjonalny pośrednik współpracuje z innymi pośrednikami, którzy dzięki niemu będą znali ofertę i oferowali swoim klientom. Efekt dla właściciela nieruchomości jest lepszy niż przy umowie otwartej. Jeśli inny pośrednik ma klienta na nieruchomość, to kontaktuje się wtedy z pośrednikiem posiadającym umowę na wyłączność i wspólnie przeprowadzają transakcję. Należy więc pamiętać, że przy umowie na wyłączność oferta dociera do jeszcze większej liczby pośredników niż zawierając kilka lub nawet kilkanaście umów otwartych z różnymi pośrednikami. Tym samym o ofercie wie więcej potencjalnych klientów. Inną korzyścią dla właściciela przy umowie na wyłączność jest znaczna oszczędność czasu, ponieważ współpracując z jednym pośrednikiem nie jest „atakowany” telefonami od wielu osób z tymi samymi pytaniami i propozycjami oglądania nieruchomości. Ten jeden pośrednik zna swojego klienta, wie jakie ma oczekiwania, kiedy dysponuje czasem, aby pokazać nieruchomość, a w niektórych przypadkach przekazuje nawet klucze pośrednikowi. Nawiązuje się pewna nić zaufania i klient ma pewność, że każda osoba, którą pośrednik przyprowadzi do jego domu nie jest anonimowa. Co ma znaczenie z punktu widzenia bezpieczeństwa. Niezależnie więc skąd pojawia się klient, pośrednik jest zaangażowany w sprzedaż i pracuje na rzecz właściciela.

Rzetelnie wykonana praca i doprowadzenie do transakcji będzie skutkowało zapłatą za usługę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości (prowizja), która jest zapłatą za: poświęcony czas na reklamowanie nieruchomości, koszty poniesione na reklamę i dojazdy z potencjalnymi kupcami, współpracę z innymi agencjami oraz wiedzę o tym jak bezpiecznie dokonać transakcji.
 

Ważne kwestie przy zawieraniu umowy na wyłączność

Umowa na wyłączność najczęściej zwierana jest na okres 3-12 miesięcy w zależności m.in. od rodzaju nieruchomości - Przy tańszej i bardziej poszukiwanej na rynku czas ten może być krótszy. Jeśli jednak chcemy sprzedać dużą lub nietypową nieruchomość to pośrednik będzie potrzebował więcej czasu. Ustalając czas trwania umowy na wyłączność, pośrednik powinien poinformować klienta o realnych możliwościach dokonania transakcji, biorąc pod uwagę sytuację na rynku, lokalizację, stan nieruchomości i cenę. Im jest ona wyższa, tym dłużej będziemy szukali kupca. Należy pamiętać, że umowa na wyłączność nie jest gwarancją sprzedaży nieruchomości.

Jednak zaufanie pośrednikowi, pełna współpraca oraz zgoda na ustalenie realnej ceny za nieruchomość zwiększają znacznie szanse na jej sprzedaż. Są one również większe, gdy klient wiąże się z solidnym i odpowiedzialnym pośrednikiem. Takim, który rozumie, że zawierając z klientem umowę na wyłączność, podejmuje pewne zobowiązanie wobec właściciela nieruchomości.

Podstawa prawna:

Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art 180 ustęp 3a:

„Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy. Art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.”

Umowa na wyłączność to skuteczny sposób na efektywną współpracę pomiędzy właścicielem nieruchomości a pośrednikiem, który zapewnia poczucie bezpieczeństwa i dobrze zabezpiecza interesy obydwu stron.